Bouw- of verbouwplannen en goede betaalbare bouwtekeningen en advies nodig? Wij helpen u graag!


Werkwijze

Hoe komen we van uw wensen en ideeën naar de realisatie er van?

Onderstaand een stapsgewijs overzicht van de te volgen procedure:
1) Oriënterend gesprek
2) Onderzoek bouwmogelijkheden 
3) Schetsplan
4) Offerte werkzaamheden
5) Ontwerpen
6) Technische uitwerking
7) Vergunningaanvraag
8) Bouwvoorbereiding
9) Aanbesteding
10) Uitvoering
11) Oplevering

Bovenstaand overzicht is de procedure die gevolgd wordt voor een complete bouw van begin tot eind. Uiteraard zijn er grote verschillen in bouwplannen, waardoor bij het ene project een fase zeer uitgebreid kan zijn, terwijl bij een ander project deze fase juist zeer snel afgerond is. Voor vergunningsvrij bouwen bijvoorbeeld is, zoals de term al aangeeft, géén bouwvergunning nodig en dat maakt de enkele stappen niet doorlopen hoeven worden.

Onderstaand vindt u een uitgebreide omschrijving van de verschillende fasen die doorlopen worden:

1) Oriënterend gesprek
U kunt contact met ons opnemen voor een oriënterend gesprek, welke geheel vrijblijvend en dus kosteloos zal zijn. Pas wanneer u na dit gesprek aangeeft om een verdere samenwerking aan te gaan, zullen er kosten aan onze werkzaamheden verbonden zijn. Tijdens het oriënterend gesprek komen uw wensen aan de orde en zullen wij u duidelijk proberen uit te leggen wat de te volgen stappen zouden zijn om tot de uiteindelijke bouw te komen en wat wij hierin voor u kunnen betekenen. Indien u na het gesprek wilt afzien van verdere samenwerking, is dat geen enkel probleem.

2) Onderzoek bouwmogelijkheden
Wij zullen bij de gemeente onderzoeken wat de bouwmogelijkheden zijn om al uw wensen daadwerkelijk te kunnen realiseren. Wij vragen hiervoor ook de kadastrale gegevens op bij het kadaster om tot een goed locatieonderzoek te komen. We kunnen beoordelen of uw bouwwens een omgevingsvergunning behoeft en zullen hierbij uiteraard ook de diverse vergunningsvrije mogelijkheden voor u onderzoeken.

Behalve het onderzoeken van de bouwmogelijkheden, zullen wij - indien noodzakelijk - ook tekeningen van de bestaande toestand opvragen uit het gemeentearchief. Deze tekeningen kunnen goed inzicht verschaffen in de toegepaste constructies en bouwmethodiek.

3) Schetsplan
Na onderzoek van de mogelijkheden en overleg hierin met u, maken we desgewenst een schetsplan met plattegronden en aanzichten aan de hand van uw wensen. Bij kleinere werken is deze fase niet noodzakelijk, maar bij grote werken is dit een goede 'tussenstap'. Indien u na het onderzoek en/of schetsplan wilt afzien van een vervolg, bijvoorbeeld omdat de mogelijkheden te gelimiteerd zijn, is dat geen probleem en zal worden afgerekend op urenbasis.

4) Offerte werkzaamheden
Na onderzoek van de mogelijkheden en de bespreking van uw wensen kunnen we nu goed een inschatting maken van de tijd die we verwachten te besteden aan de werkzaamheden t.b.v. uw bouwwens. Voor een eventuele verdere uitwerking dient u te bepalen welke methode van honorarium voor u het meest gunstig/wenselijk is, bijvoorbeeld doorwerken op urenbasis of het afspreken van een vast bedrag. (zie 'Tarieven') Gebruikelijk is om een offerte te laten maken voor het totale werk, met hierin opgenomen de al gemaakte uren. Deze uren worden dan niet meer apart afgerekend. 

5) Ontwerpen
Na uw goedkeuring van het eventuele schetsplan en het sluiten van de contractovereenkomst zullen wij overgaan tot het maken van een definitief ontwerp. Uiteraard zullen wij in goed overleg met u als opdrachtgever blijven, om het definitieve tekenwerk geheel naar uw wens af te ronden. De definitieve ontwerptekeningen bestaan uit de plattegronden, aanzichten en doorsneden (schaal 1:100) aangevuld met beeldbepalende details (schaal 1:10) en een situatie (schaal 1:500/1:1000). Indien een vergunning noodzakelijk is, kunnen wij het ontwerp als principeverzoek bij de gemeente indienen om in deze fase verwachtte problemen in kaart te brengen. Dit zal uiteindelijk de definitieve vergunningaanvraag versoepelen.  

6) Technische uitwerking
Na uw goedkeuring van het ontwerp is een bouwtechnische uitwerking van het plan gewenst welke duidelijk maakt dat het plan voldoet aan het bouwbesluit, maar ook aan constructieve en bouwfysische aspecten. Zo dienen er ook constructietekeningen (schaal 1:100) gemaakt worden met hierin aangegeven de fundering, riolering, vloer- en dakconstructies. Ook worden de in de ontwerpfase gemaakte tekeningen verder uitgewerkt en zullen er meerdere principedetailleringen gemaakt moeten worden. Daarnaast kan het zijn dat er externe onderzoeken vereist zijn, zoals bijvoorbeeld constructieve berekeningen (vrijwel altijd noodzakelijk) of een grondonderzoek. Deze onderzoeken laten wij door externe bureaus uitvoeren, waarna de rapporten met resultaten als bijlage op de eventueel benodigde vergunningaanvraag worden ingediend.

7) Vergunningaanvraag
Als de tekeningen geheel akkoord zijn en indien het noodzakelijk is om een vergunning aan te vragen, zal er een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden. Belangrijk om te weten is dat er tegenwoordig naast de bouwvergunning ook direct eventueel andere benodigde vergunningen aangevraagd dienen te worden. Op deze manier worden (met uitzondering van een klein aantal specifieke vergunningen) alle benodigde vergunningen als één geheel aangevraagd als omgevingsvergunning. (zie 'Procedure Aanvraag Omgevingsvergunning')  Voor bijvoorbeeld een monumentaal pand dient er een omgevingsvergunning aangevraagd te worden voor het monumentale aspect (monumentenvergunning) en voor het verbouwen ervan (bouwvergunning). 

Het tijdspad van de behandeling van de vergunningaanvraag is afhankelijk van de toe te passen procedure (reguliere of uitgebreide procedure), maar ook van het eventueel gefaseerd aanvragen. Een specifiek overzicht van deze tijdsplanning vindt u onder 'Procedure Voorbereiding Omgevingsvergunning' en onder 'Tijdsplanning Omgevingsvergunning'

8) Bouwvoorbereiding
Voor de bouwvoorbereiding wordt het gehele plan gedetailleerd uitgetekend. Een aannemer of installateur kan zo exact van tekening kan aflezen hoe er gebouwd moet worden en waar wat moet komen. Voor kleinere bouwwerken is dit niet noodzakelijk en voldoen de tekeningen na de technische uitwerking van het ontwerp uitstekend. Echter voor grotere projecten is dit zeer aan te raden. De hiervoor benodigde tekeningen zijn:

-  Werktekeningen: Plattegronden schaal 1:50 of 1:20 
-  Werktekeningen: Doorsneden schaal 1:50 of 1:20
-  Werktekeningen: Details schaal 1:10 of 1:5
-  Constructietekeningen: Fundering, Rioleringbeloop, Vloerconstructie (Begane Grond en Verdiepingen), Dakconstructie (kapplan / dakbalklagen) schaal 1:50 
-  Kozijntekeningen: schaal 1:50 of 1:20 met eventueel principedetails 1:10/5/2.

Verder zal in de bouwvoorbereiding ook desgewenst een technische omschrijving opgesteld worden en zullen er offertes opgevraagd worden voor eventueel extern benodigde rapporten. Ook zullen we op zoek gaan naar een geschikte aannemer. (zie volgende fase)

9) Aanbesteding
Als het er naar uitziet dat de vergunning afgegeven gaat worden gaan we op zoek naar een geschikte aannemer. Gebruikelijk is dat 2 of meerdere aannemers een prijs maken aan de hand van de tekeningen en evt. een bestek of technische omschrijving. Een bestek of technische omschrijving is de omschrijving van het werk, waarin heel gedetailleerd alle verplichtingen en uit te voeren werkzaamheden van de aannemer zijn omschreven. In de omschrijving wordt tevens de gewenste kwaliteit van diverse materialen en producten omschreven, alsmede de eventuele stelposten voor nog onbekende zaken, als bijv. welk type deur, hang en sluitwerk of tegels vastgelegd, verzekering, garantie en duur van het werk enz. Feitelijk bepaald het bestek dus ook wat wel en wat niet in de offerte moet worden opgenomen. Op deze manier zijn de offertes van de verschillende aannemers uitstekend te vergelijken en weet u vooraf precies wat u krijgt voor welke prijs. (Wij helpen ook bij het vergelijken)
Het bestek / technische omschrijving vormt samen met de tekeningen het contractstuk tussen u en de aannemer. Dit geeft duidelijkheid en voorkomt vervelende discussie.

10) Uitvoering
De aannemer met de laagste prijs krijgt de opdracht en er zal een datum worden afgesproken om met de werkzaamheden te beginnen. We zullen nauw contact tussen u als opdrachtgever en de aannemer onderhouden. Indien u dit wenst zullen wij toezicht houden op het werk. (bouwcontrole) We controleren het werk op de bouw. De controle houdt in dat datgene wat overeengekomen is met de aannemer ook daadwerkelijk wordt aangebracht en uitgevoerd. Bij problemen zullen wij het aanspreekpunt zijn voor de aannemer en bovendien blijven wij uw belangen behartigen in de tweewekelijkse bouwvergaderingen (optie). We begeleiden u ook met bijv. het uitzoeken van afwerkingen en materialen zoals deuren tegels, deurbeslag etc. en we adviseren u daarin. Wanneer u uw eerste woning laat bouwen, is dit zeer aan te raden. Voor verbouwingen of kleine bouwwerken is er in de regel geen bouwcontrole met bouwvergaderingen nodig. Hierbij is er sprake van kwaliteitscontrole en geregelde bouwbezoeken. Natuurlijk zijn wij voor alle vragen van u of de aannemer beschikbaar.

11) Oplevering
Bij de oplevering van het werk zijn wij aanwezig om samen met u het werk te controleren en om te controleren of de aannemer daadwerkelijk aan alle verplichtingen heeft voldaan. Wij zullen ook de opgevoerde meer- en minderwerken voor u controleren. Wanneer alles in orde en afgerond is, zit ons werk er op, en heeft u een prachtig gebouw, uitbreiding of woning!